Quien quiera vender en estos momentos una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. Tal es así que quien comprara piso después del tercer trimestre de 2003 y pretenda desprenderse ahora de él, es muy probable que deba afrontar pérdidas. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario Idealista en el que expone los pros y los contras de vender o alquilar vivienda en la actual coyuntura.
“No es lo mismo vender una propiedad adquirida en diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. Las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes. En general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en breve tiempo y aún podrían generar beneficios económicos para sus propietarios”, explica el análisis.
El vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. Cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido al constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles. Debemos ser conscientes de que competimos con muchos vendedores –sólo en Idealista hay más de 170.000 viviendas en venta- y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo.
Si se toma como ejemplo una vivienda de Madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia, para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, que según el informe del segundo trimestre de 2007 de Idealista está en 4.277 euros por metro cuadrado, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros por metro cuadrado, que es el mismo nivel que el registrado en el tercer trimestre de 2003, según datos del portal.
Tasaciones infladas
Los datos del último informe de precios de Idealista ya reflejaban caídas en Barcelona, Madrid y Valencia (-0,5%, -0,9%, -0,7% respectivamente). El Ministerio de Vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. Instituciones internacionales como el FMI y la OCDE llevan años avisando de los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo.
Conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el cien por cien del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles), dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años a lo sumo. Pero el parón ha provocado que el mercado no haya podido llegar a ese nivel de precios.
Si nos decantamos por la opción de la venta, debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. Los datos de Idealista indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. De todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en Idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno al 6%.
“Resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta”, añade el informe. Las viviendas más económicas, con un precio inferior a los 200.000 euros, han visto cómo el precio de permanencia en el portal se reducía un 4,5%, hasta los 138 días. Las más caras, de más de un millón de euros, han registrado un incremento en su permanencia del 0,7%, hasta los 229 días.
El alquiler sigue hacia arriba
Si se prefiere alquilar, hay que saber que, al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. Durante el primer semestre de 2007, el alquiler subió en Madrid y Barcelona por encima del IPC (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). Las dos ciudades más pobladas de España suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades.
En cuanto al tiempo de espera, el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda, frente a los más de 180 que se tarda en venderla.
Mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. Esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. Además, mientras se conserve la propiedad, se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios.
Es importante recordar que al mantener la titularidad, el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble, así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. A estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el IBI.
( Sacado del confidencial.com)
jueves, 29 de noviembre de 2007
Los expertos advierten: los vendedores de pisos tendrán que asumir pérdidas si compraron después de 2004
miércoles, 28 de noviembre de 2007
lunes, 26 de noviembre de 2007
domingo, 25 de noviembre de 2007
sábado, 24 de noviembre de 2007
LOS GARAJES MANTIENEN EL HECHIZO INVERSOR PESE A SUS PRECIOS ASTRONÓMICOS
La escalada de precios en el sector inmobiliario ha esquilmado en los últimos años no sólo el negocio de la inversión en vivienda sino el de pequeños activos como las plazas de garaje o trasteros, cuyos precios se han desbocado hasta niveles astronómicos. Pese a todo, los expertos creen que aún existe un gran potencial
para este segmento siempre que la compra se realice en zonas muy céntricas y saturadas de las ciudades, sobre todo sus cascos históricos y especialmente en provincias de mediano o pequeño tamaño.
En los cinco últimos años, la revalorización de los garajes y trasteros ha crecido en torno al 10%, cifra que llega hasta casi el 15% en el caso del alquiler. Los expertos prevén que estos porcentajes se mantengan en los próximos años, aunque algo menores, en torno al 7%.
Por ello, las empresas del sector lo tienen claro: las plazas de aparcamiento seguirán siendo un buen cobijo para los ahorradores más conservadores, especialmente personas mayores, jubilados y viudas, amantes de los ingresos seguros y enemigos de los vaivenes y turbulencias de la renta variable.
Son muchas las ventajas que avalan esta tradicional modalidad de inversión. La más sólida es la creciente demanda por parte de las familias españolas de un mayor espacio de aparcamiento para cubrir sus necesidades de desplazamiento, tras la masiva incorporación de la mujer al mercado de trabajo y la prematura compra por parte de los hijos de vehículos adicionales.
“Antes, quien podía compraba un piso dotado de aparcamiento o se hacía con una plaza de garaje en algún inmueble cercano y ahora cualquier familia cuando compra un piso requiere como mínimos de dos plazas para cubrir sus necesidades básicas” asegura el responsable de una inmobiliaria de barrio de la firma Tecnocasa. Los especialistas de Aguirre Newman comparten esta tesis y creen que la demanda sigue en alza por el aumento del parque de vehículos y la abundancia de viviendas y oficinas sin garajes suficientes en los centros de las ciudades.
Esta factor se ha visto agravado por la instalación de parquímetros en las calles de numerosas ciudades españolas, como Madrid, que obligan a los habitantes de un barrio a pagar por tener su coche en la calle donde antes lo tenía gratis.
De hecho, la decisión del alcalde de Madrid de implantar estos artilugios en la capital ha convertido a Madrid en la ciudad más cara para comprar una plaza de garaje de entre las grandes ciudades españolas. En Madrid capital se piden hasta 120.000 euros (en el barrio de Salamanca) si bien el precio medio por plaza está actualmente en 38.000 euros, frente a los 24.000 de 2004, según los datos de Idealista.com. El alquiler no se ha quedado a la zaga y ya cuesta 101 euros de media, en comparación con los 96,6 de 2004. En el caso de Barcelona, el alquiler es aún mayor, de 107 euros al mes pero el precio medio de la plaza es menor, de 30.400 euros.
El caso paradigmático de Valencia Un caso digno de tener en cuenta es el de Valencia, una ciudad donde los precios se han desbocado hasta el punto de que hoy por hoy una plaza cuesta más que en Barcelona, pudiendo superar los 90.000 euros, según Aguirre Newman.
Otro aspecto que le añade interés a este tipo de inmuebles, como apunta José Luis Marcos, de la consultora Roan, es la irrupción de nuevas fórmulas de alquiler que permiten al propietario alquilar la plaza a dos clientes, uno por el día y otro por la noche, siempre que se trate de zonas céntricas que tengan oficinas o centros de trabajo de gran volumen en la proximidad. “Este doble alquiler de día y noche aumenta fuertemente el atractivo y da una prima de rentabilidad a este producto” asevera Marcos.
Hándicap: Baja la rentabilidad
Sin embargo, a estos alicientes para el mercado de inversión en aparcamientos privados le ha salido un importante hándicap, como es el fuerte incremento del valor de las plazas como consecuencia de la burbuja inmobiliaria de los últimos años.
“Está claro que la renta que se cobra por una plaza tiene un límite y no se puede subir y subir, con lo cual si antes una persona invertía, por ejemplo, 30.000 euros y obtenía una rentabilidad mensual por alquiler de 100 euros y ahora un espacio similar le cuesta 50.000 euros no puede repercutirle al cliente ese aumento” dice idealista, explican los técnicos de Richard Ellis.
De esta misma idea son los responsables de Idealista, que estiman que los pequeños activos, como aparcamientos o trasteros, se han disparado por la escalada de la última década y ya es difícil obtener plusvalías en la compra venta y en el alquiler, salvo en centros neurálgicos de las ciudades, ya que cada vez hay menos gente que pueda pagarlo. En opinión de Richard Ellis, la revalorización de estos activos tampoco ofrecen un atractivo especial puesto que rondará aproximadamente la inflación (3,5%) en 2007 y en próximos años.
En cualquier caso, donde más atractiva es la relación precio de compra/alquiler es en las ciudades de mediano o pequeño tamaño, por debajo de 200.000 habitantes, pero con complicados problemas de aparcamiento, como son la mayoría de ellas. En estos casos se pueden encontrar aparcamientos privados por debajo de los 24.000 euros mientras que la renta mensual obtenida puede rondar o superar las de grandes capitales como Madrid o Barcelona.
Rentabilidad estable, que depende de la elección
Sea como sea, en general, los analistas del mercado inmobiliario aconsejan las plazas de garaje como una inversión a largo plazo. Si se cumplen periodos superiores a los 10 años estas inversiones presentan un alto rendimiento, lo que las hace muy adecuadas para inversores muy conservadores, sobre todo viudas y jubilados.
Los expertos del mercado recuerdan que, al igual que otros activos inmobiliarios, la inversión en garajes ofrece dos vías de rentabilidad interesantes. La principal es mediante el alquiler, a partir de mismo momento de la compra y que, dependiendo de la ciudad y la zona en la que se adquiera, permite unos ingresos mensuales fijos interesantes con un coste de mantenimiento muy reducido. La rentabilidad anual media de estos activos por este concepto ha sido en los últimos años superior al 10%, según datos de Aguirre Newman.
En general, las consultoras creen que lo mejor es invertir en zonas intermedias alejadas lo suficientemente del centro para que sus precios sean más bajos y no muy alejados para que tenga una demanda potencial. En estos casos, la rentabilidad del alquiler es mayor ya que la inversión inicial es menor.
Una ley de oro a la hora de plantearse adquirir una plaza de garaje es elegir una zona madura, con un alto nivel de saturación de tráfico, tanto próximas a zonas residenciales como a centros de oficinas.
El otro medio de rentabilizar una plaza de aparcamiento es mediante las plusvalías generadas por su revalorización en el mercado, si bien esta opción es ahora más difícil debido a los precios astronómicos que han alcanzado por el boom inmobiliario.
