lunes, 31 de diciembre de 2007
martes, 25 de diciembre de 2007
La fiesta del ladrillo se terminó de repente. ¿Y ahora qué?
La colosal fiesta del ladrillo español, que ha durado más de una década, disfrutaba de sus últimos compases cuando, de repente, estalló la crisis suprime estadounidense de agosto y secó el mercado inmobiliario español. A muchos les ha pillado con el pie cambiado en medio del baile. El año 2007 nos ha dejado una nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, que, en línea con Zapatero, pretende contentar a todos pero no convence a nadie. Una Ley del Suelo que provoca ojeras a los promotores. Un nuevo lobby, el G-14, apodado ‘el club de los mal pagadores’. Catástrofes bursátiles como la de Astroc. Concursos de acreedores como el de Llanera. El principio de la canibalización del sector. Psicosis entre las entidades financieras. Una demanda insatisfecha y una sobreoferta que no se coloca. Una legión de mileuristas sobreendeudados que comprueban con horror cómo sus cuatro paredes no valen lo que costaron. Un país escandalosamente enladrillado que pretende competir en este mundo global. Y una certeza: la vivienda es el principal problema de los españoles, según el CIS. ¿Y ahora qué? El año que ahora termina nos muestra un rápido deterioro de los elementos que sustentaron el boom y que permitieron a España “salirse de la diapositiva”. La tendencia se pone de manifiesto de manera dramática después del verano. Así, los precios de la vivienda se congelaron en el tercer trimestre, pese a haber subido un 5,3% en términos interanuales. En once provincias y en cuatro comunidades, los pisos se revelaron más baratos en septiembre que en junio. Todos los pronósticos apuntan a caídas de precios reales en los próximos trimestres. Las cantidades no pintan mucho mejor: el pasado mes de septiembre, se visaron 47.099 viviendas frente a las 130.630 unidades en septiembre de 2006, según los datos del Ministerio de Fomento. Esto es un 63,9% menos. La patronal de la construcción, SEOPAN, estima que cada vivienda que se deje de construir se cobrará dos empleos. El pasado mes de marzo, el recientemente fallecido Enrique de Aldama, ex presidente de la patronal, ya advirtió de que se dejarían de construir 100.000 unidades en 2008, lo que destruiría 200.000 empleos “paulatinamente”.Las compraventas también se deterioran. Entre septiembre de 2006 y el mismo mes de este año, se inscribieron en los registros 830.605 operaciones de compraventas, un 12% menos que entre septiembre de 2005 y 2006, según el Colegio de Registradores. Al igual que el crecimiento hipotecario: el número de viviendas hipotecadas -103.671- se desplomó en septiembre un 10,3% respecto al año anterior, según la Estadística de Hipotecas de septiembre de 2007 del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y lo que te rondaré morena. Citigroup: “está sorprendiendo la vulnerabilidad de España”La velocidad de crucero a la que ha viajado el sector durante una década y su actual aterrizaje brusco no se pueden entender sin el contexto internacional. Dicho de otro modo, el boom español ha sido desmesurado, pero no ha sido el único. “El sector hipotecario residencial ha sido uno de los motores del crecimiento mundial en los últimos siete u ocho años. Sobre él se ha desarrollado un mercado de créditos estructurados que ha supuesto la mayor innovación de los mercados financieros de los últimos años. Pero en estos momentos asistimos a un proceso de aterrizaje brusco en algunos países, como EEUU. Y estos productos plantean ahora muchas dudas, que son las que explican la sequía, la desconfianza y la crisis en el sector inmobiliario mundial. Hoy por hoy, la desconfianza a nivel hipotecario es mundial.Y la posibilidad de recesión ha aumentado”, explica José Luis Martínez, estratega de Citigroup. ¿Y qué pasa en nuestro país? “En España comenzamos a ver los primeros indicios de una caída fuerte de la actividad. Nos está sorprendiendo su vulnerabilidad, que será más profunda cuanto más dure esta crisis de confianza. Lo cierto es que este país despierta muchos interrogantes para 2009”, añade. “2007 es el año en que se puede decir que se acabó el pastel. Mientras el mercado habla de si la crisis es brusca o suave, a muchos se les va a llevar por delante”, plantea Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, para quien “se ha producido un cambio radical -a peor- en las expectativas del mercado por la crisis de liquidez del sistema financiero internacional”. Echavarren, desde la consultora inmobiliaria que gestiona, advierte de que el concepto “valor” es enormemente relativo: significa lo que tú está dispuesto a comprar; de que en España se han concedido hipotecas basura sobre suelo rústico; y de que se ha reducido significativamente el número de potenciales inversores. “Iniciamos 2007 con mucha alegría, pensando que el negocio seguiría, que la vivienda era la inversión más segura y que los precios continuarían creciendo dos dígitos un año más. Por la realidad es que ya en el primer semestre tuvimos que revisar nuestras previsiones a la baja y terminamos el año con caídas reales de los precios en las viviendas de segunda mano. En definitiva, se ha confirmado el fin del ciclo inmobiliario”, es el balance de Fernando Encinar, director de comunicación de Idealista. También él hace referencia al impacto que la crisis de las hipotecas basura estadounidenses ha tenido sobre el sector inmobiliario patrio. “Son unos platos que no hemos roto nosotros pero que han provocado un cambio brusco en el ciclo español”, señala. La palabra crisis en chino está formada por los caracteres peligro y oportunidad¿Y ahora qué? La nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, recordó en la puesta de largo del recién creado G-14, Grupo de Inmobiliarias por la excelencia, que “la palabra ‘crisis’ en chino está formada por los caracteres ‘peligro’ y ‘oportunidad’”. Y oportunidad es la palabra que sale a relucir en estos momentos por doquier en el sector. “Hay margen para gestionar la crisis. Las oportunidades se presentan ahora para quien tenga liquidez. O sea, quienes vendieron sus empresas a tiempo, quienes han sido prudentes y no se han endeudado hasta las cejas y quienes dispongan de patrimonio en renta. En todo caso, las inmobiliarias de toda la vida que han pasado varias crisis, tienen más margen de confianza”, asegura Mikel Echavarren. Entre los optimistas se sitúa también Frédéric Mangeant, socio propietario de la consultora Knight Frank, para quien la situación que atraviesa el segmento residencial no se trasladará a oficinas o centros comerciales. Mangeant confía en que el panorama se clarifique a partir de marzo, cuando tengan lugar las elecciones generales. “El 2008 puede ser un año duro, pero también puede ser muy interesante para los demandantes de vivienda. Además, todo el esfuerzo de las administraciones por el alquiler va a dar sus frutos en 2008. Y, por supuesto, va a ser el año de Internet en el sector”, resume Encinar. “España no es sólo ladrillo”, afirma José Luis Martínez. El arquitecto y economista Ricardo Vergés no es tan benévolo: “en 2007, algo nuevo está ocurriendo. El BCE pone nuestro mercado monetario primario (36m) a cero (somos los únicos). Los bancos ya no prestan a promotores y los visados caen en picado. Los precios empiezan a encogerse. El gobierno cambia a su ministra tapadera. La presión medioambiental se vuelve insostenible. La prensa anglosajona arrecia sus ataques. Francia se queja de las inmobiliarias españolas. La inflación por causa de liquidez se dispara. Aun así, el Banco de España anuncia un nuevo subidón en Oct.-Nov (ver 20.3 BdE. Boletín Estadístico), que llevará el saldo del mercado secundario interbancario de Frankfurt (36n) a rozar el medio billón de euros. Señor Solbes, tengo una pregunta para Ud.: ¿por qué necesitamos tanta liquidez si ya nos la hemos llevado toda?”, se pregunta. A la hora de pedir explicaciones al ministro de Economía, Vergés coincide con la voz de la calle. La Plataforma por una Vivienda Digna pidió la dimisión de Solbes el pasado 12 de diciembre ante el Ministerio de Economía.
sábado, 22 de diciembre de 2007
Video de Xavier Sala i Martin en el programa "La Nit al Dia"
http://www.tv3.cat/ptvcatalunya/cercamedies.jsp?c_paraula=xavier%20sala%20i%20martin
Una empresa de subastas anuncia pujas de pisos a la baja, con rebajas del 30%
MADRID, 21 (EUROPA PRESS)
La empresa de subastas Tulipp anunció hoy la organización de una subasta de pisos a la inversa, con pujas de precios a la baja, con la que el comprador puede lograr un descuento de hasta el 30%, informó hoy la empresa.
La subasta se realizará en el marco de un salón inmobiliario de bajo coste que la empresa organizará a finales del próximo mes de marzo en el recinto ferial de la Casa de Campo.
Según explicó Tulipp en un comunicado, la subasta a la baja, también denominada inversa u holandesa, se realiza con un proceso inverso al de una subasta tradicional.
Los bienes salen a la venta a un precio de salida determinado, que se reduce progresivamente hasta encontrar un comprador dispuesto a pujar por el mismo.
La primera persona que puja se convierte en adjudicataria del bien al precio reducido alcanzado. Si se llega a un precio mínimo, o precio de reserva, que ha sido pactado previamente entre el promotor y Tulipp sin que ninguna persona haya pujado por el inmueble, éste se retira automáticamente de la subasta sin posibilidad de pujar por él.
La empresa considera que, dado que se pondrán a la venta con descuentos diferentes, de entre el 10% y el 30%, y serán confidenciales, "se creará entre el público una competitividad sana que animará a que existan pujas antes de que se alcance el precio mínimo y se cierre la oportunidad de adquirir el inmueble".
Los inmuebles para subastar serán anunciados en la página de Internet de Tulipp y podrán visitarse poniéndose en contacto directamente con las promotoras.
Este tipo de subasta se denomina holandesa, porque reproduce uno de los instrumentos empleados por los comerciantes holandeses para establecer el precio de los tulipanes en los siglos XVI y XVII para hacer frente a la crisis.
lunes, 17 de diciembre de 2007
Velarde alerta de "endeudamiento feroz economia española
Velarde alerta de "endeudamiento feroz economia española19:53 El consejero del Tribunal de Cuentas y catedrático de Economía, Juan Velarde, ha alertado sobre el endeudamiento feroz que presenta la economía española respecto al exterior, al que se ha llegado como consecuencia de no tomarse medidas a tiempo. En este sentido, señaló que no se han seguido las recomendaciones de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo) contenidas en su informe de enero de 2007 sobre España. Según Velarde, que participa esta tarde en Santander en la reunión-coloquio organizada por CEMIDE, el endedudamiento en España, que ha aumentado mucho en 2006 y 2007, supone que debemos al exterior un millón quinientos mil millones de euros, lo que representa una deuda del orden de más de 30.000 euros por habitante, y que hay que pagarla, no hay manera de escurrirse de ella, y si no se pagase las consecuencias serían terribles, dijo.
martes, 11 de diciembre de 2007
España necesita cubrir 38.000 puestos de trabajo industriales
El sector industrial necesita nuevas manos. Según una encuesta del Ministerio de Industria realizada a más de 15.000 empresas, en España hay 35.000 vacantes de difícil cobertura, que representan alrededor del 1,5% del empelo total industrial. De acuerdo con el sondeo, la falta de cualificación explica el 64% de las sillas vacías. En términos absolutos, la mecánica es la rama de actividad más afectada.“Se trata de los primeros resultados estadísticos sobre la envergadura de las necesidades de cualificación en la industria española”, señaló el ministro del ramo, Joan Clos, esta mañana.La incidencia de las vacantes es mayor entre las pequeñas empresas (el 3,8% anda a la caza de empleados), que entre las grandes sociedades (el problema sólo afecta el 0,5%).¿Cuál es el perfil de trabajadores que buscan? El 77,2% valora el conocimiento práctico, mientras que para el 40% lo principal es que los trabajadores sepan trabajar en equipo. La actitud en el trabajo desbanca a otras habilidades, como el conocimiento de idiomas, que sólo estiman necesarios el 10,8% de las compañías consultadas.Por otro lado, el 59% de las empresas achaca el escaso éxito para encontrar personal nuevo en que no encuentran personal con la formación requerida. Para el 58,3% la falta de motivación y personalidad es el otro mal que explica que los candidatos a trabajar en industria no den la talla.La consecuencia: casi cuatro de cada diez compañías indica que la falta de manos encarece los costes de producción y retrasa el lanzamiento del producto.http://www.expansion.com/edicion/exp...o/1066885.html
jueves, 29 de noviembre de 2007
Los expertos advierten: los vendedores de pisos tendrán que asumir pérdidas si compraron después de 2004
Quien quiera vender en estos momentos una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. Tal es así que quien comprara piso después del tercer trimestre de 2003 y pretenda desprenderse ahora de él, es muy probable que deba afrontar pérdidas. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario Idealista en el que expone los pros y los contras de vender o alquilar vivienda en la actual coyuntura.
“No es lo mismo vender una propiedad adquirida en diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. Las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes. En general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en breve tiempo y aún podrían generar beneficios económicos para sus propietarios”, explica el análisis.
El vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. Cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido al constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles. Debemos ser conscientes de que competimos con muchos vendedores –sólo en Idealista hay más de 170.000 viviendas en venta- y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo.
Si se toma como ejemplo una vivienda de Madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia, para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, que según el informe del segundo trimestre de 2007 de Idealista está en 4.277 euros por metro cuadrado, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros por metro cuadrado, que es el mismo nivel que el registrado en el tercer trimestre de 2003, según datos del portal.
Tasaciones infladas
Los datos del último informe de precios de Idealista ya reflejaban caídas en Barcelona, Madrid y Valencia (-0,5%, -0,9%, -0,7% respectivamente). El Ministerio de Vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. Instituciones internacionales como el FMI y la OCDE llevan años avisando de los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo.
Conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el cien por cien del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles), dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años a lo sumo. Pero el parón ha provocado que el mercado no haya podido llegar a ese nivel de precios.
Si nos decantamos por la opción de la venta, debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. Los datos de Idealista indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. De todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en Idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno al 6%.
“Resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta”, añade el informe. Las viviendas más económicas, con un precio inferior a los 200.000 euros, han visto cómo el precio de permanencia en el portal se reducía un 4,5%, hasta los 138 días. Las más caras, de más de un millón de euros, han registrado un incremento en su permanencia del 0,7%, hasta los 229 días.
El alquiler sigue hacia arriba
Si se prefiere alquilar, hay que saber que, al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. Durante el primer semestre de 2007, el alquiler subió en Madrid y Barcelona por encima del IPC (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). Las dos ciudades más pobladas de España suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades.
En cuanto al tiempo de espera, el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda, frente a los más de 180 que se tarda en venderla.
Mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. Esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. Además, mientras se conserve la propiedad, se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios.
Es importante recordar que al mantener la titularidad, el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble, así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. A estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el IBI.
( Sacado del confidencial.com)
miércoles, 28 de noviembre de 2007
lunes, 26 de noviembre de 2007
domingo, 25 de noviembre de 2007
sábado, 24 de noviembre de 2007
LOS GARAJES MANTIENEN EL HECHIZO INVERSOR PESE A SUS PRECIOS ASTRONÓMICOS
La escalada de precios en el sector inmobiliario ha esquilmado en los últimos años no sólo el negocio de la inversión en vivienda sino el de pequeños activos como las plazas de garaje o trasteros, cuyos precios se han desbocado hasta niveles astronómicos. Pese a todo, los expertos creen que aún existe un gran potencial
para este segmento siempre que la compra se realice en zonas muy céntricas y saturadas de las ciudades, sobre todo sus cascos históricos y especialmente en provincias de mediano o pequeño tamaño.
En los cinco últimos años, la revalorización de los garajes y trasteros ha crecido en torno al 10%, cifra que llega hasta casi el 15% en el caso del alquiler. Los expertos prevén que estos porcentajes se mantengan en los próximos años, aunque algo menores, en torno al 7%.
Por ello, las empresas del sector lo tienen claro: las plazas de aparcamiento seguirán siendo un buen cobijo para los ahorradores más conservadores, especialmente personas mayores, jubilados y viudas, amantes de los ingresos seguros y enemigos de los vaivenes y turbulencias de la renta variable.
Son muchas las ventajas que avalan esta tradicional modalidad de inversión. La más sólida es la creciente demanda por parte de las familias españolas de un mayor espacio de aparcamiento para cubrir sus necesidades de desplazamiento, tras la masiva incorporación de la mujer al mercado de trabajo y la prematura compra por parte de los hijos de vehículos adicionales.
“Antes, quien podía compraba un piso dotado de aparcamiento o se hacía con una plaza de garaje en algún inmueble cercano y ahora cualquier familia cuando compra un piso requiere como mínimos de dos plazas para cubrir sus necesidades básicas” asegura el responsable de una inmobiliaria de barrio de la firma Tecnocasa. Los especialistas de Aguirre Newman comparten esta tesis y creen que la demanda sigue en alza por el aumento del parque de vehículos y la abundancia de viviendas y oficinas sin garajes suficientes en los centros de las ciudades.
Esta factor se ha visto agravado por la instalación de parquímetros en las calles de numerosas ciudades españolas, como Madrid, que obligan a los habitantes de un barrio a pagar por tener su coche en la calle donde antes lo tenía gratis.
De hecho, la decisión del alcalde de Madrid de implantar estos artilugios en la capital ha convertido a Madrid en la ciudad más cara para comprar una plaza de garaje de entre las grandes ciudades españolas. En Madrid capital se piden hasta 120.000 euros (en el barrio de Salamanca) si bien el precio medio por plaza está actualmente en 38.000 euros, frente a los 24.000 de 2004, según los datos de Idealista.com. El alquiler no se ha quedado a la zaga y ya cuesta 101 euros de media, en comparación con los 96,6 de 2004. En el caso de Barcelona, el alquiler es aún mayor, de 107 euros al mes pero el precio medio de la plaza es menor, de 30.400 euros.
El caso paradigmático de Valencia Un caso digno de tener en cuenta es el de Valencia, una ciudad donde los precios se han desbocado hasta el punto de que hoy por hoy una plaza cuesta más que en Barcelona, pudiendo superar los 90.000 euros, según Aguirre Newman.
Otro aspecto que le añade interés a este tipo de inmuebles, como apunta José Luis Marcos, de la consultora Roan, es la irrupción de nuevas fórmulas de alquiler que permiten al propietario alquilar la plaza a dos clientes, uno por el día y otro por la noche, siempre que se trate de zonas céntricas que tengan oficinas o centros de trabajo de gran volumen en la proximidad. “Este doble alquiler de día y noche aumenta fuertemente el atractivo y da una prima de rentabilidad a este producto” asevera Marcos.
Hándicap: Baja la rentabilidad
Sin embargo, a estos alicientes para el mercado de inversión en aparcamientos privados le ha salido un importante hándicap, como es el fuerte incremento del valor de las plazas como consecuencia de la burbuja inmobiliaria de los últimos años.
“Está claro que la renta que se cobra por una plaza tiene un límite y no se puede subir y subir, con lo cual si antes una persona invertía, por ejemplo, 30.000 euros y obtenía una rentabilidad mensual por alquiler de 100 euros y ahora un espacio similar le cuesta 50.000 euros no puede repercutirle al cliente ese aumento” dice idealista, explican los técnicos de Richard Ellis.
De esta misma idea son los responsables de Idealista, que estiman que los pequeños activos, como aparcamientos o trasteros, se han disparado por la escalada de la última década y ya es difícil obtener plusvalías en la compra venta y en el alquiler, salvo en centros neurálgicos de las ciudades, ya que cada vez hay menos gente que pueda pagarlo. En opinión de Richard Ellis, la revalorización de estos activos tampoco ofrecen un atractivo especial puesto que rondará aproximadamente la inflación (3,5%) en 2007 y en próximos años.
En cualquier caso, donde más atractiva es la relación precio de compra/alquiler es en las ciudades de mediano o pequeño tamaño, por debajo de 200.000 habitantes, pero con complicados problemas de aparcamiento, como son la mayoría de ellas. En estos casos se pueden encontrar aparcamientos privados por debajo de los 24.000 euros mientras que la renta mensual obtenida puede rondar o superar las de grandes capitales como Madrid o Barcelona.
Rentabilidad estable, que depende de la elección
Sea como sea, en general, los analistas del mercado inmobiliario aconsejan las plazas de garaje como una inversión a largo plazo. Si se cumplen periodos superiores a los 10 años estas inversiones presentan un alto rendimiento, lo que las hace muy adecuadas para inversores muy conservadores, sobre todo viudas y jubilados.
Los expertos del mercado recuerdan que, al igual que otros activos inmobiliarios, la inversión en garajes ofrece dos vías de rentabilidad interesantes. La principal es mediante el alquiler, a partir de mismo momento de la compra y que, dependiendo de la ciudad y la zona en la que se adquiera, permite unos ingresos mensuales fijos interesantes con un coste de mantenimiento muy reducido. La rentabilidad anual media de estos activos por este concepto ha sido en los últimos años superior al 10%, según datos de Aguirre Newman.
En general, las consultoras creen que lo mejor es invertir en zonas intermedias alejadas lo suficientemente del centro para que sus precios sean más bajos y no muy alejados para que tenga una demanda potencial. En estos casos, la rentabilidad del alquiler es mayor ya que la inversión inicial es menor.
Una ley de oro a la hora de plantearse adquirir una plaza de garaje es elegir una zona madura, con un alto nivel de saturación de tráfico, tanto próximas a zonas residenciales como a centros de oficinas.
El otro medio de rentabilizar una plaza de aparcamiento es mediante las plusvalías generadas por su revalorización en el mercado, si bien esta opción es ahora más difícil debido a los precios astronómicos que han alcanzado por el boom inmobiliario.
